نگهداری از تأسیسات ساختمان فرآیند کسب اطمینان از سالم بودن ساختمان و امکانات آن است، در این فرآیند بهرهوری و کارایی بهینه تأسیسات ساختمان در طول زمان به دلیل پوسیدگی، تخریب یا کاهش عملکرد سنجیده میشود. به این ترتیب عوامل خطر زا که ممکن است باعث آسیب رساندن به سلامت و امنیت ساکنان در ساختمان شود شناسایی میشود.
بسته به نوع طراحی، کیفیت مصالح ساختمان و نحوه نصب و به کارگیری آنها، کارکرد و موقعیت مکانی ساحتمان میزان خرابی متفاوت است. هر بنایی به طور مستمر نیاز به تعمیر و نگهداری خواهد داشت، تا کیفیت ساختمان و کارایی امکانات آن به حداقل نرسد. نگهداری تأسیسات ساختمان عمدتا شامل کارهایی است که در راستای حفظ کیفیت و وضعیت مطلوب ساختمان انجام می کرد. بر اساس قوانین استانداردهایی برای نگهداری ساختمان تعریف شده است. رعایت مقررات تضمین کننده ی آرامش و آسایش ساکنین خانه است.
نگهداری تأسیسات ساختمان میتواند در موارد زیر کمک کننده باشد:
- از روند پوسیدگی و تخریب ساختمان جلوگیری میکند.
- ثبات و ایمنی ساختاری سازه های ساختمان را حفظ میکند.
- از آسیبهای غیرضروری در اثر تغییرات آب و هوایی یا استفاده عمومی جلوگیری می کند.
- عملکرد امکانات و تجهیزات ساختمان را بهبود میبخشد.
- به برنامههای نوسازی و مقاومسازی ساختمان کمک میکند.
- دلایل ایجاد نقص در ساختمان را مشخص میکند و از بروز مجدد آن جلوگیری خواهد کرد.
- از رعایت مقررات قانونی ساختمان اطمینان حاصل میکند.
برای کارآمدتر بودن خدمات نگهداری تأسیسات ساختمان نیاز به یک برنامه چرخهای و سازمان یافته داریم. ابتدایی ترین سطح خدمات نگهداری شامل انجام کارهای روزمره همانند تمیز کردن ساختمان است. بقیه خدمات را میتوان در برنامههای دورهای روزانه، ماهانه، نیمه سالانه، سالانه و چهارساله دسته بندی کرد.
در برنامههای نگهداری چهارساله و بیشتر از آن ممکن است لازم باشد از معماران، مهندسان و نقشهبرداران برای بازرسی دقیق از ساختمان و مشخص کردن نقصهای ساختاری کمک گرفته شود تا از بروز هر گونه آسیب جدی در ساختمان جلوگیری شود.
انواع نگهداری تأسیسات ساختمان
نگهداری از تأسیسات ساختمان را میتوان به صورت زیر دستهبندی کرد:
- تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان برنامهریزی شده: این خدمات شامل خدمات سرویس دهنده به ساکنین ساختمان است.
- تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان پیشگیرانه: به منظور حفظ کارایی و طولانیتر شدن چرخه عمر تجهیزات ساختمانی مانند تعویض کاشیهای ترک خورده در وضعیت مناسب آب و هوایی
- تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان اصلاحی: این دسته شامل کارهای ترمیمی است مانند تعمیر برآمدگیهای کف و دیوار، یا تعویض شیشههای شکسته
- تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان فعالانه: شامل اقدامات خدماتی در راستای شناسایی نقایص ساختمان و جلوگیری از خرابی آنهاست که میتواند منجر به ایجاد مشکل در ساختمان شود.
- تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان استراتژیک: به منظور حفظ قابلیت اطمینان داراییهای فیزیکی باید اقدامات استراتژیک اتخاذ شود.
- تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان برنامهریزی شده: شامل اقدامات پیشگیرانه با فواصل زمانی از پیش تعیین شده، تعداد عملیات مشخص شده و ساعت اجرای هر کدام است.
گاهی اوقات خدمات نگهداری تأسیسات ساختمان برنامه ریزی شده و پیشگیرانه در یک گروه قرار میگیرد. انجام خدمات نگهداری تأسیسات ساختمان را میتوان به کارهای بیرونی و درونی تقسیم کرد. از جمله کارهای مربوط به نگهداری تأسیسات ساختمان میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
- نقاشی بیرونی ساختمان و گچکاری
- محوطه سازی و باغبانی
- تعمیرات و بازسازی سنگفرش
- تعمیر درها و پنجرهها
- تمیزکاری و گردآوری زبالهها
- شستشوی محوطه ساختمان به منظور از بین بردن انواع لکهها
- تعمیر و تمیز کردن آب روها
- نجاری
- تعمیر روشنایی ساختمان
- گچکاری مجدد و تعمیرات مربوط به آن
- کاشیکاری
- موکتکاری و تعمیر کفپوش
- لوله کشی
- ترمیم دیوارهای ترک خورده
- تعمیر برق کشی
- کنترل کابلها و کنتورها
- سرویس و نگهداری آسانسور
- بررسی دوربینهای مدار بسته ساختمان
- سرویس سیستمهای گرمایش و سرمایش
انواع خدمات نگهداری تأسیسات ساختمان
به طور کلی، خدمات تعمیر و نگهداری تأسیسات ساختمان را میتوان به سه گروه تقسیم کرد:
- تعمیر روز به روز امکانات خدماتی
- تعمیرات سالانه
- تعمیرات ویژه
تعمیرات روز به روز شامل خدماتی است که هر از گاهی ممکن است دچار خرابی شوند مانند لوله کشی ساختمان، از بین رفتن زهکشی لوله های فاضلاب، ترمیم نحوه آبرسانی، تعویض فیوزهای خراب شده، آبیاری گیاهان، چمن زنی، تمیز کردن حیاط از برگها و مرتب کردن پرچینها و ...
هدف از این نوع سرویس اطمینان حاصل کردن از عملکرد مداوم و مستمر تجهیزات مختلف در ساختمان در حد رضایت است.
خدمات سالانه به منظور حفظ جنبههای زیبایی شناسی ساختمان صورت میگیرد، کارهایی مانند شستشوی نمای ساختمان، رنگآمیزی، تمیزکاری، پر کردن مخازن و ... که به صورت دورهای در طول سال انجام نمیشود.
تعمیرات ویژه ساختمان مانند تعویض برخی از قسمتهای موجود یا تعویض بخشهایی از ساختمان که با گذشت زمان دچار فرسودگی شدهاند، در زمره خدمات ویژه نگهداری تاسیسات ساختمان قرار میگیرند. خدمات ویژه از بروز آسیب در ساختمان جلوگیری میکند و تا حد ممکن شرایط را به حالت اولیه خود باز میگرداند. به منظور افزایش بهرهوری و عملکرد ساختمان گاهی اوقات لازم است کارهای اضافی و تغییرات اعمال شود. با انجام این خدمات امکانات موجود در ساختمان به روز میشود.
نگهداری تاسیسات ساختمانی و بررسی مداوم ساختمان باعث میشود که عمر مفید بنا بیشتر شود. در صورتی که مشکلات موجود در ساختمان زود هنگام شناسایی و رفع شود، تعمیر یا تعویض آنها زیاد هزینه بردار نخواهد بود. بهره گیری از مصالح ساختمانی با کیفیت و به کار بردن شیوههای اجرایی مناسب باعث میشود که عمر مفید ساختمان طولانیتر شود. معمولا عمر مفید هر بنا بین 20 تا 30 سال در نظر گرفته میشود. اما اتخاذ رویکردهای پیشگیرانه و مراقبتی باعث میشود که عمر مفید بنا طولانیتر شود و ساکنین ساختمان با خیال راحت زندگی آرام خود را سپری کنند. به منظور نگهداری صحیح از تأسیسات ساختمان بهتر است از تعمیرکاران متخصص در هر زمینه کمک گرفته شود.
